O Valor de Mercado ::..
De acordo com o Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – Red Book 2003 – “o valor de mercado de um imóvel é o montante estimado pelo qual um imóvel pode ser transacionado à data da avaliação entre um comprador interessado e um vendedor interessado numa transacção imparcial após marketing adequado, onde as partes tenham agido com conhecimento, prudentemente e sem constrangimentos.”
O processo de avaliação tem como principal objetivo definir um valor de mercado, assumindo os seguintes pressupostos de trabalho:
Ignorando a existência de uma hipoteca sobre o imóvel;
Incorporando da informação disponível e fiável relativamente a alteração futura de factores que tenham impacte sobre o valor do imóvel;
Excluindo de circunstâncias excecionais;
Considerando uma data especifica ;
Ignorando os custos de transacção (exceto nos casos em que a metodologia assim o prescrever).
Deste modo o valor de avaliação está muito dependente do mercado na data da avaliação, ou seja, da situação da oferta e da procura de casas no momento da avaliação. Contrariamente ao conhecimento popular, os valores das casas tanto podem subir, como descer. De resto, temos observado que, em Portugal, valor das casas apresenta uma tendência de descida desde o ano de 2005. Esta descida não é uma novidade em Portugal, os preços das casas já tinham descido no início dos anos 90 e em outros momentos do passado.
Na maioria dos casos, o perito avaliador pretende obter o valor de mercado da casa. No entanto, existem outras situações para as quais é necessário determinar outros tipos de valor, baseados em outras definições, nomeadamente:
Valor venal ou de capital define-se como o preço em mercado livre, pelo qual o imóvel foi transacionado (correspondendo assim ao preço pago). Em mercado livre, sem constrangimentos de qualquer tipo, o valor venal deverá ser igual ao valor de mercado.
O valor intrínseco, ou valor de produção, é definido como o custo necessário para a construção de um bem semelhante ou igual à habitação em apreço (incluindo o terreno, os custos com projectos, licenças, e demais encargos), corrigido por factores que incorporem a depreciação registada.
Valor de rendimento ou locativo é aquele que resulta da atualização, a uma taxa apropriada, dos rendimentos gerados pela habitação.
O valor residual é obtido pela diferença entre o valor venal do imóvel construído ou reabilitado e todos os custos associados à intervenção de construção ou reabilitação.
Valor potencial óptimo é o valor que, tendo em conta as restrições existentes, corresponde ao melhor e máximo aproveitamento da habitação.
Valor de garantia é o valor atribuído por uma instituição de crédito por forma a garantir o financiamento realizado. Sendo calculado com base num fator minorativo aplicado sobre o valor de mercado.