O Que Determina o Valor de Uma Casa?
O valor de uma casa é influenciado por um conjunto de diversos fatores físicos e de localização. Alguns fatores contribuem de forma muito significativa para o valor da casa (exemplo da localização), enquanto outros fatores têm uma importância menor na valorização de uma casa (exemplo existência de um sistema de domótica). Os resultados dos trabalhos científicos nacionais e internacionais indicam que os fatores mais importantes para o valor final de uma casa são os seguintes:
1. Factores de Localização:
1.1 Vizinhança;
1.2 Acessos;
1.3 Existência de transportes públicos, serviços e equipamentos e infraestruturas.

2. Fatores Físicos:
2.1 Área da casa;
2.2 Idade;
2.3 Tipologia – Número de quartos;
2.4 Qualidade de acabamentos;
2.5 Qualidade de construção;
2.6 Existência de garagem;
2.7 Existência de piscina;
2.8 Outros (vistas e exposição solar).

Factores de Localização
A localização, definida pelas coordenadas geográficas (latitude/longitude), é sem dúvida o fator mais importante no preço de uma casa por metro quadrado. Os profissionais do imobiliário mais experientes costumam declarar que os três fatores mais importantes para a valorização de uma habitação são os seguintes:
Em primeiro lugar a localização;
Em segundo lugar a localização; e (novamente)
Em terceiro lugar a localização.
Esta aforismo resulta da localização abranger um conjunto de vários fatores influenciadores do valor da casa, nomeadamente:

Vizinhança
Um das variáveis associadas à localização é a vizinhança do imóvel. As características socio-económicas da vizinhança têm um impacto significativo no valor do imóvel. Uma casa situada numa “má” vizinhança terá sempre um valor por metro quadrado inferior ao do valor de uma casa idêntica mas situada numa “boa” vizinhança.
O nível de segurança da zona onde está localizada a habitação é também um fator determinante do valor do imóvel. Uma zona insegura, com uma alta taxa de criminalidade vai afastar potenciais compradores.

Acessos
Outra variável associada à localização são os acessos. Obviamente, se o transporte público é bom ou a casa fica perto de uma estação de metro ou de uma estação de comboio (não muito perto ou o ruído será um impedimento para os futuros compradores), o impacto no valor do imóvel é positivo e a valorização potencial do imóvel será maior e mais rápida, em comparação com uma localização onde os acessos são menos bons.

Equipamentos, serviços e infraestruturas
Uma localização próxima de equipamentos (e.g. escolas e hospitais), com serviços (comércio, lazer) e bem infraestruturada (espaços exteriores bem tratados, existência de jardins, ruas pavimentadas, etc.) contribui positivamente para o valor da habitação.
A distância ao centro social/económico/cultural e a sub-centros é outro fator de localização com importância no valor da habitação. Exemplificando, na cidade de Lisboa a proximidade à Rotunda do Marques de Pombal constitui, na maioria dos casos, mas nem sempre, um fator positivo na valorização da habitação.
Outros aspetos específicos da localização que contribuem negativamente para o valor do imóvel, são por exemplo a proximidade a uma lixeira, estação de tratamento resíduos, ou industria poluente. A proximidade a um cemitério, especialmente quando existe vista sobre o mesmo, também tem um impacto negativo no valor do imóvel.

Fatores Físicos
Área da Casa
A área total da habitação influência é um dos fatores com maior importância na definição do valor do imóvel. O valor da casa aumenta, mas de forma nem sempre proporcional, com a área total da casa (número de metros quadrados). Mantendo tudo o resto constante, a valorização resultante do incremento de 1 metro quadrado numa casa com 60 metros quadrados será maior que numa casa com 400 metros quadrados.
A importância da área no valor da casa obriga que seja necessário conhecer de uma forma objetiva a área total da casa. Sabemos que nem todas as áreas da casa tem o mesmo tipo de utilização e importância para o comprador. Vejamos, 50 m2 de sala de estar são muito mais uteis (e também mais valiosos) que 50 m2 de garagem. Deste modo é necessário usar uma medida de área total da casa que tenha em conta essas diferenças. Para este efeito utiliza-se a área bruta equivalente que considera a importância de cada tipo de área para o potencial comprador.
O preço por metro quadrado €/m2 (assumindo que a área está devidamente ajustada) constitui um dos principais parâmetros de comparação de imóveis dentro de uma mesma zona. Naturalmente, estamos implicitamente a considerar que todas as restantes caraterísticas são semelhantes, o estado de imóvel, a sua idade e nível de acabamentos, etc.
O preço por metro quadrado de uma casa varia em função da tipologia, normalmente, tipologias mais pequenas (T1 ou T0) têm um preço por metro quadrado superior, ou seja o comprador paga mais por 1 m2 de um T1 do que por 1 m2 de um T3. Continuamos, neste caso, a considerar que todas as restantes caraterísticas são semelhantes

Idade da Casa
As casas não tem uma duração infinita e tendem a ser depreciadas com a idade. Assim, para um determinado nível de manutenção e para dada qualidade de construção, o valor da casa diminui com o aumento da idade. No entanto o decréscimo do valor com a idade não é linear, ou seja, o impacto resultante do incremento de um ano no valor de uma casa antiga é menor do que no valor de uma casa recente. Nos primeiros anos a casa sofre uma desvalorização maior por efeito da idade, para imóveis mais antigos o impacto incremental da idade tende a ser mais reduzido.
A idade também é indicativa do tipo de estrutura e materiais de construção utilizados. Por exemplo, os prédios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral de Edificações Urbanas (RGEU), 7 de Agosto de 1951, estavam sujeitos a regras de construção menos exigentes, nomeadamente ao que se refere às fundações, paredes de alvenaria, pavimentos, entre outras.

Tipologia – Número de Quartos da Casa
O preço por metro quadrado de uma casa varia em função da tipologia, normalmente, tipologias mais pequenas (T1 ou T0) têm um preço por metro quadrado superior, ou seja o comprador paga mais por 1 m2 de um T1 do que por 1 m2 de um T3. Em Portugal, verificamos que em muitas situações o preço por metros quadrado volta a aumentar para as tipologias maiores, sendo que este comportamento dos preços parece estar associado a uma segmentação do mercado.

Estado de conservação da Casa
O estado de conservação tem um impacto significativo no valor do imóvel. Um edifício pintado de fresco, ou uma casa de banho remodelada, dá ao comprador uma imagem de cuidado. Se o imóvel necessita de obras de remodelação para ficar num estado considerado como normal no mercado, será necessário ter em conta o custo total da obra de remodelação. Naturalmente a remodelação prévia pode facilitar a venda e valorizar o imóvel.

Existência de Garagem na Casa
A existência de estacionamento é um fator importante de valorização do imóvel, nomeadamente em zonas consolidadas de elevada densidade populacional, onde o estacionamento na rua é mais difícil.

Existência de Piscina na Casa
A importância da existência de uma piscina na valorização de uma casa, depende do tipo de utilização (primeira ou segunda habitação). Em Portugal a piscina tende a contribuir positivamente para o valor final do imóvel. Tratando-se de um equipamento que não é valorizado de forma completamente uniforme por todos os clientes.

Existência de arrecadação/arrumos na Casa
A existência de arrecadação e/ou arrumos e respetivas áreas contribuem positivamente para a valorização da habitação. O influência das arrecadações/arrumos no valor da habitação vai depender se estão dentro do perímetro da habitação ou fora (e.g. no sótão, numa cave ou no logradouro) e da sua relação com a área total da casa.

Outros – Situação do mercado imobiliário
Se o mercado do imobiliário está a crescer muito rapidamente é provável que os preços estejam inflacionados, por outro lado se o sector está em queda, surgem oportunidades para fazer bons negócios.
A procura e os preços de habitação no seu conjunto são influenciados positivamente com a conjuntura económica do país (rendimento disponível das famílias, taxa de emprego, evolução do PIB), com a demografia (formação líquida de agregados familiares), com o nível de restrições existente na conceção de crédito à habitação, e de forma menos significativa, pela taxa de juro no crédito à habitação. As expectativas das famílias são também determinantes da procura e preços de habitação, com efeito os potenciais compradores podem decidir ou adiar a decisão de compra ou venda da habitação em função das expetativas que têm sobre a evolução futura do mercado.