Resumo: O método do custo considera que o valor de uma casa resulta diretamente do somatório de todos os custos ocorridos na sua produção, desde a aquisição do terreno, projetos, licenciamento, construção, incluindo o lucro do promotor.
A ideia subjacente ao Método do Custo é a de que um comprador informado não paga por um edifício um valor superior daquele que resultaria se tivesse comprado o terreno e construído o edifício. Deste modo, o método do custo considera que o valor de uma habitação resulta diretamente do somatório de todos os custos ocorridos na produção e venda do bem, desde a compra do terreno até à comercialização da habitação, não esquecendo o custo associado ao lucro do promotor. Com efeito, salvo honrosas exceções (e.g., trabalho voluntário), os agentes privados esperam obter uma remuneração pelo seu trabalho, risco assumido na operação e capital investido (o promotor foi obrigado a investir dinheiro na aquisição do terreno, serviços, e outros bens ao longo do processo de produção da habitação). O capital utilizado para financiar a produção do imóvel residencial tem, na maioria dos casos, duas origens: capital próprio (fundos próprios do promotor) e capital alheio (fundos emprestados por uma instituição bancária). Sendo fácil de entender que quanto mais tempo demorar o processo de promoção da habitação, maior o valor total dos juros a pagar. Vejamos este exemplo, se uma Câmara Municipal demorar muito tempo a licenciar um projeto de construção, por desleixo ou para aumentar o “valor dos serviços” do facilitador camarário, o custo com os juros aumenta, aumentando o custo total de produção da habitação, ou seja, a casa vai ser comercializada a um preço mais elevado pelo promotor, sendo, deste modo, o cliente final a suportar esses acréscimos de custo.
No caso de estarmos a avaliar uma casa nova, a metodologia consiste em adicionar ao valor de mercado do terreno, estimado, por exemplo, com base no Método Comparativo, os custos totais de construção, nomeadamente, os custos directos de construção (mão-de-obra, materiais, equipamentos, subempreiteiros, estaleiro), os custos indiretos (projectos de arquitetura, de especialidades; licenças e taxas camarárias e de outros organismos envolvidos no processo de licenciamento; gestão da obra, fiscalização e comercialização) e o custo do capital próprio e alheio utilizado no financiamento da operação.
No caso do objecto da nossa avaliação se tratar de uma casa usada, teremos de subtrair a depreciação do edificado ao custo da construção.
Neste caso devemos distinguir o custo de substituição do custo de reprodução. O custo de substituição diz respeito ao custo de produzir uma habitação semelhante aquela que se pretende avaliar, ou seja, com um nível de utilidade semelhante, mas utilizando materiais, técnicas e layouts atuais. O custo de reprodução diz respeito ao custo de produzir uma habitação igual aquela em apreço, ou seja, utilizando na medida do possível os mesmos materiais, layout e técnicas. Naturalmente, o custo de substituição é menor que o de reprodução. Este último é aplicado apenas em situações especiais (e.g., habitações com relevância histórica ou arquitetónica), nas quais é importante ser fiel às características originais do imóvel.
A depreciação poderá ser de natureza física, desgaste da propriedade passível ou não de ser reparável; de natureza funcional, nomeadamente a relacionado com a desatualização do layout (e.g., uma habitação antiga com quartos muito pequenos não está adaptada às necessidades da procura habitacional atual), ou relacionado com aspetos tecnológicos e equipamentos (e.g., prédio antigo sem elevador). A depreciação pode ser ainda de natureza ambiental, influências externas negativas, tais como, a poluição sonora, atmosférica; de natureza económica, alterações da legislação e das acessibilidades. Todos entendemos que a construção de uma lixeira, ou de uma estação de tratamento de efluentes junto a uma zona habitacional, vai ter um impacte negativo na atratividade das casas dessa zona, reduzindo os seus valores. Em alguns casos, pouco frequentes, temos a necessidade de adicionar ao custo de construção um valor de apreciação do imóvel, associada, por exemplo, a singularidades históricas, arquitetónicas entre outras. Deveremos aqui alertar para a dificuldade em quantificar objectivamente as apreciações ou depreciações de natureza funcional, ambiental e económica, estando a sua determinação muito dependentes da experiência e intuição do avaliador.
Ao contrário dos restantes tipos de depreciação, a depreciação física pode ser estimada de uma forma relativamente mais objetiva, através da seguinte expressão:
D = K (Vn-Vr)
onde:
D: depreciação acumulada;
Vp: valor do imóvel novo;
Vr: valor residual do imóvel;
K: factor de depreciação acumulada.
Se definirmos d como o número de anos de idade do imóvel e m como o número de anos de vida útil do mesmo, temos que o factor de depreciação acumulada, K, poderá será dado pelas seguintes expressões que representam diferentes métodos de cálculo da depreciação física:
-
depreciação linear
-
depreciação exponencial (Kwentzle)
-
depreciação média (Ross) – considera apenas a idade
-
depreciação (Ross-Heidecke) – considera a idade e estado de conservação
O parâmetro C toma os seguintes valores:
0.00% imóvel novo
0.32% entre novo e normal
2.52% normal
8.09% entre normal e a necessitar de reparações simples
18.10% a necessitar de reparações simples
33.20% a necessitar de reparações simples e importantes
52.60% a necessitar de reparações importantes
75.20% a necessitar de reparações importantes e sem valor
100.0% sem valor
O Método do Custo pode também ser aplicado na avaliação de terrenos com potencialidade construtiva. Nestes casos vamos subtrair ao valor de mercado da propriedade após as melhorias o custo resultante dessas mesmas melhorias. A esta variante do Método do Custo, designamos, Método do Valor Residual.
O método do custo deverá ser utilizado nas seguintes situações:
-
avaliação de propriedades cujo volume de transacções seja muito reduzido ou mesmo inexistente e cuja finalidade não seja a de obtenção de lucro (edifícios hospitalares, governamentais, museus, etc.);
-
habitações muito antigas;
-
avaliações fiscais ou no âmbito da actividade seguradora.