Método Comparativo ::..
Resumo: O método comparativo considera que um comprador informado não paga por um imóvel um valor superior àquele que foi pago, recentemente, por propriedades semelhantes. Aplica-se a imóveis de rendimento ou não, sendo facilmente compreendido por vendedores e compradores.
O Método C\omparativo estima o valor de mercado da habitação comparando-a com outras casas, suas semelhantes e, cujos preços no mercado imobiliário são conhecidos. A aplicação deste método pressupõe a existência de um número suficiente de dados, que possamos considerar credíveis, relativos a transacções e avaliações recentes de propriedades análogas.

O múltiplo utilizado é o do preço por metro quadrado, determinado através do quociente do preço da habitação pela sua área (habitualmente a área bruta privativa). Uma vez que subsistem sempre algumas diferenças entre a habitação a avaliar e as propriedades comparáveis, nomeadamente ao nível da localização, da idade, da qualidade de construção, entre outras, existe a necessidade de realizar ajustamentos recorrendo às técnicas de homogeneização e de análise estatística. Os imóveis comparáveis nunca são completamente idênticos aos do imóvel em apreço, a homogeneização procura minimizar este problema, ajustando os atributos das habitações de referência de forma a torná-los comparáveis à habitação em análise.
A seleção dos imóveis comparáveis deverá ter em consideração o seguinte:
i) Os imóveis comparáveis devem localizar-se na proximidade do imóvel em apreço;
O valor de mercado dos imóveis comparáveis não deve andar longe do valor de mercado do imóvel em apreço;
ii) As datas de transacção dos imóveis comparáveis devem estar temporalmente próximas da data de avaliação. O avaliador tem a obrigação de referir no seu relatório de avaliação as datas de transacção dos imóveis usados como referência, assim como todos comentários que julgue convenientes no que respeita aos imóveis semelhantes.
Infelizmente, devido à heterogeneidade que carateriza as habitações não é possível selecionar um conjunto de imóveis completamente idêntico ao imóvel que se pretende avaliar. Deste modo, é necessário realizar ajustamentos (homogeneização) que decorrem das diferenças entre as propriedades de referência e a propriedade em apreço.
O processo de homogeneização pode estar associada à transação ou aos atributos do imóvel:
A) Homogeneização associada à transacção (valores de oferta, condições de venda, condições de financiamento, condições de mercado):
A1) Dos valores de oferta
Quando não existem valores de transacção é necessário utilizar valores de oferta. Na maioria dos casos os valores de oferta não traduzem com exactidão o valor de mercado dado estar subjacente uma certa margem para a negociação. Dever-se-á efectuar um ajustamento através de um factor minorativo (5% a 20%).
A2) Condições de venda
O preço de transacção pode estar condicionado por relações especiais entre o vendedor e o comprador (e.g. parentesco, negócios associados…)
A3) Condições de financiamento
As condições especiais de financiamento podem condicionar o valor da transacção;
A4) Condições de mercado
O mercado imobiliário comporta-se de forma cíclica, poderá ser necessário ajustes que tenham em conta as mudanças nas condições de mercado (subida ou descida). O mercado habitacional é caracterizado por um excesso especulativo, resultante das expectativas irracionais dos agentes intervenientes durante as fases de boom e de correção de preços, por conseguinte a aplicação do método comparativo nem sempre traduzirá o valor fundamental ou intrínseco do bem habitacional. O avaliador deverá estar ciente desta realidade, contemplando no processo de avaliação possíveis correções dos preços a posteriori.
B) Homogeneização associada aos atributos do imóvel (localização, características físicas, finalidades):
B1) Localização/outras características
Quando os imóveis de referência estiverem em localizações de valor imobiliário diferente (maior ou menor) à do imóvel em referência, é necessário realizar um ajustamento.
B2) Características físicas
Quando os imóveis de referência apresentarem características físicas diferenciadas, nomeadamente a área, qualidade de construção e acabamentos, idade, layout, arquitetura, equipamentos associados. Naturalmente, este tipo de ajustamentos obriga a experiência e conhecimentos por parte do avaliador.

B3) Finalidade de utilização
A existência de diferenças entre os imóveis de referência e a avaliar no que diz respeito ao tipo de utilização que está estipulada/observada, obriga a ajustamentos (e.g. habitação versus escritório).
Por norma, cada coeficiente ajustamento (homogeneização) não deve ser superior a 15% e o somatório de todos os coeficientes não deve ser superior a 25%, sob a pena dos imóveis selecionados como comparáveis não serem adequados ao fim a que se destinam, ou seja, não serem realmente comparáveis à habitação a avaliar.
Se por um lado, o método comparativo só é aplicável na avaliação a habitações frequentemente transacionadas, por outro lado e, à semelhança do método do custo, permite avaliar activos imobiliários não geradores de rendimentos.